O que é um loteamento e porque ele não pode ser fechado

LOTEAMENTOS FECHADOS: INCONSTITUCIONALIDADE E ILEGALIDADE

José Carlos de Freitas

1º Promotor de Justiça de Habitação e Urbanismo da Capital de São Paulo

São Paulo, 03 de novembro de 2010.

1.       “...loteamento fechado”, verdadeira aberração jurídica que mescla conceitos e elementos da legislação de loteamentos e de condomínios. Produto transgênico do mercado imobiliário, que concebe a cidade apenas como um ambiente de negócios, contém os benefícios genéticos dos condomínios, naquilo que interessa, sem os ônus e preceitos de ordem pública dos loteamentos.

2.      “Esses loteamentos fechados, atropelando a legislação civil e urbanística, são assim concebidos para favorecer, na prática, a privatização do uso das áreas públicas dos loteamentos (áreas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praças etc.), que têm função social a cumprir, voltados ao uso coletivo e difuso da população”. [1]

3.      “no loteamento... cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos que passam a ser com o registro imobiliário) passa a participar do sistema viário local e do orbe municipal.[2] O loteamento é, de ordinário, matriz de um novo bairro residencial da cidade, um patrimônio da coletividade”

4.      “O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos. [3] Os loteamentos convencionais regidos pela Lei 6766/79, que são fechados por ato do loteador ou de uma associação de moradores, trazem consigo o vício da ilegalidade. Com efeito, os tais ‘loteamentos fechados’ juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo”. [4]

5.      O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o art. 17 da Lei 6.766/79 vincula o Município [5], e, como ensina LÚCIA VALLE FIGUEIREDO, "é dever do Municí­pio o respeito a essa destinação, não lhe cabendo dar às áreas que, por força da inscrição do loteamento no Registro de Imó­veis passaram a integrar o patrimônio muni­cipal, qualquer ou­tra utilidade.

6.      EROS ROBERTO GRAU também anotou, na proliferação dos “loteamentos em condomínio”, uma indisfarçável forma de escapar às exigências da Lei 6766/79, na medida em que sua instituição não se dá em razão de iniciativa de incorporação imobiliária regida pela Lei 4.591/64, porque o empreendedor não assume a obrigação de neles edificar as casas, como preceitua o art. 8º desse diploma. E arremata o jurista que as chamadas áreas de passagem comum desses condomínios fechados “não podem ser cercadas ou bloqueadas, de modo que impeça o seu uso normal por qualquer pessoa, evitando-se o acesso a quem quer que seja...’ ”.

ILUSTRÍSSIMA  PROCURADORA DA REPÚBLICA  DOUTORA  MELINA C. MONTOYA FLORES

Por favor encontre neste envelope 3 (três) DVDs e (2)dois documentos. Nos DVDs, V. Sa. Encontrará powerpoint slides,  diversos documentos e vídeos que julgamos importantes na apuração de fechamentos de vias públicas, acesso à praias e apropriação de terras públicas por parte de loteamentos que se auto-denominam “condomínios” nas cidades de Lauro de Freitas e Camaçari e também por parte de alguns condomínios.  

RESUMO DOS FATOS

1.      Exigência de identidade e negando acesso à praias e rios

2.      Fechamento e Instalação de portarias em vias públicas

3.      Fechamento de loteamentos e privatização de  imensas lagoas

4.      Anotação de placas de carros em via pública

5.      Dificultando e negando o trabalho de marisqueiras e  pescadores

6.      Negando o acesso de cidadãos ao lazer e a bens comnum do povo

7.      Apropriação de imensas áreas públicas 

As associações de moradores de loteamentos de Camaçarí e Lauro de Freitas  - que a aqui chamamos de Falsos Condomínios,  estão instalando portarias em loteamentos e impedindo cidadãos a terem acesso a certas praias, rios e logoas e impedindo cidadãos de transitarem livremente em vias públicas.  Esses Falsos Condomínios exigem o número do documento de identidade, anotam placas de carros e barram cidadãos que querem ir à praias, rios e lagoas. O não fornecimento dessas informações pode resultar em acesso completamente negado.

Se isso não fosse suficiente, esses Falsos Condomínios estão privatizando ilegalmente milhões de metros quadrados de terras públicas próximos ao mar.  A dificuldade de acesso a essas áreas, propositadamente resulta na privatização de várias praias do Litoral Norte da Bahia.  

Esses loteamentos utilizam a propaganda enganosa de condomínos para enganarem o público. O mais absurdo  é que tudo isso estar acontecendo com a coninvência das Prefeitura de Lauro de Freitas e Camaçari que deram no passado e continuam dando licensas para o controle de trânsito desses Falsos Condomínios, o que resulta na construção dessas portarias. Em 14.09.2010, vários líderes comunitários entregaram uma petição, prestaram depoimentos e entregaram um  abaixo assinado a Promotoria de Camaçarí. (Mat. Do funcinário: 352.234).  Atualmente contamos com mais de 1800 assinaturas.  Existe um TAC ordenando a Prefeita de Lauro de Freitas a resolver a situação mas não estar sendo cumprido.  Existem dezenas e dezenas de loteamentos fazendo essas práticas ilegais não sendo possível listar todos.  Apenas identificamos alguns.

1. Loteamento Jardim do Atlântico- Lauro de Freitas, BA
2. Loteamento Foz do Joanes – Lauro de Freitas, BA
3. Loteamento Jardim Santo Antônio, Lauro de Freitas, BA
4. Loteamento Beira Rio, Lauro de Freitas, BA
5. Condomínio Busca Vida, Camaçari, BA
6. Condomínio Lagoas do Mar, Camacarí, BA
7. Loteamento Piruí, Camaçarí, BA
8. Loteamento Laguna Paradiso, BA
9. Loteamento Arembepe Aquavile, Camaçarí, BA
10. Loteamento Portal, Camaçarí, BA
11. Loteamento Canto de Arembepe, Camaçarí, BA
12. Loteamento Canto do Sol, Camaçari, BA
13. Loteamento Aldeias do Jacuípe, Camaçarí, BA
14. Loteamento Parque do Jacuípe, BA
15. Loteamento Aguas, Camaçarí, BA
16. Loteamento Genipabu, Camaçari, BA
17. Loteamento Lagoas de guarajuba, BA
18. Loteamento Paraíso, Guarajuba,BA
19. Loteamento Paraíso dos Lagos, Camaçarí, BA
20. Loteamento Coral, Camaçarí, BA

Com a certeza de que o Ministério Público Federal, tomorá as medidas cabíveis, encerramos nosso apelo.